【沙巴足球官网网址(中国)有限公司】碧万恒齐聚长租公寓 谁会是赢家

5月2日，随着中国恒大白鱼发售的“中联前海开源-恒大出租住房一号第N期资产反对专项计划”被上交所法院，长租公寓市场月赢取万科、碧桂园、恒大这三张王牌。自此，在商品房销售战场之外，万科、碧桂园和恒大将在长租公寓这新战场上再度短兵相接。资料表明，中国恒大此次白鱼发售的出租证券化产品金额为100亿元，与碧桂园3个月前发售的REITs产品规模完全相同。

而另一在长租公寓领域里已深耕三年有余的万科，却对碧桂园和恒大很快亲吻的REITs项目提不起胃口。万科分队：外围注目REITs作为最先一批转入长租领域的房企之一，万科毫无疑问是目前长租领域的龙头。截至3月底，以定坐落于集中式青年公寓的万科泊寓早已转入29座城市，共计提供房间数10.3万间。

其中，96个项目、逾3.1万间房早已开业。然而，已渐渐构成规模效应的万科，却对当下大冷的REITs项目并不“发烧”。

早在2015年7月，万科曾发售过“鹏华前海万科REITs”，其以公募基金作为发售载体，单个投资者股份门槛仅有为10万元，在深交所上海证券交易所后二级市场低于份额仅有为1万元，流动性构建重大突破。但业内人士普遍认为，“鹏华前海万科REITs”并不是确实意义上的REITs，因为其未确实持有人底层物业资产，其标的“前海企业公馆”为BOT（Build-Operate-Transfer）项目，万科仅有享有8年经营权。与万科某种程度自由选择“背朝REITs”布局长租公寓的典型房企还有龙湖。3月21日，龙湖集团发售第一期30亿元的五年期住房出租专项公募债券，该债券票面利率5.6%。

而此债券主要靠龙湖集团主体信用背书，非资产本身。龙湖也曾具体回应，未来偿还债务该债券的资金来源主要为公司日常经营所产生的现金流。对于为何不自由选择发售REITs项目，龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石曾向媒体回应，龙湖集团本身可以融到更加大规模、成本更加便宜的资金，冠寓没适当使用这种融资方式。

万科长出租公寓涉及负责人亦有类似于表态。碧桂园分队：亲吻REITs另一边，以保利、碧桂园、恒大等为代表的房企，则争相抢发REITs产品。3月13日，“保利地产-中联前海开源出租住房一号第一期资产反对专项计划”顺利发售，系由国内首单已完成发售的房企出租住房REITs，储架总规模50亿元，首期发售规模17.17亿元。

其以保利地产谦和出租住房作为底层物业资产，发售利率为5.5%，创近期发售同类产品低于。随着住房出租资产证券化操作性文件的实施，国内出租住房REITs转入“愈演愈烈”状态。4月27日，国内规模仅次于的住房出租REITs“中联前海开源-碧桂园出租住房一号资产反对专项计划”首期构建发售，亮相规模17.17亿元，距该产品获批尚能将近3个月。

该产品以碧桂园坐落于北京、上海和厦门三地的出租住房物业为底层资产，发售利率为5.75%。5月2日，恒大的百亿级“中联前海开源-恒大出租住房一号第N期资产反对专项计划”被上交所法院。然而，中原地产首席分析师张大伟认为，REITs并无法解决问题长租公寓项目盈利无以的问题，因为租金的年收益率在多数情况下依然高于资金成本，资产证券化带给融资不能是企业贴息。低和资本的一份报告认为，美国成熟期市场的物业收益率为3%-5%，而融资成本仅有3%左右。

目前国内的现状是一线城市物业清净收益率4%，负债成本为5%-6.5%；二线城市物业清净收益率6%左右，但负债成本高至6%-10%。突破点：多种业态运营无论是像万科一样“背朝REITs”发展，还是如恒大、碧桂园一般，把REITs视作长租领域内的一颗“加快丸”，目前显然都没解决问题长租领域无以盈利的显然问题。

在中国指数研究院企业研究总监蒋云峰显然，如果以静态的眼光来看，目前各种住房出租市场的证券化的确很难补足企业投放的成本，但若从动态发展的角度抵达，每年租金下潜5%-6%左右，就需要解决问题盈利无以的问题。“要做租金每年有5%-6%的下潜，企业可以从两处著手。一方面，从提高长租公寓的服务水平和物业管理水平著手，减少产品溢价以造就租金下跌；另一方面，可以考虑到多种业态经营，如在长租公寓产品里同时带入教育、养老等低溢价服务，这样就可以提供新的收益来源，填补租金收益的严重不足。

”蒋云峰对记者回应。上海泊寓涉及负责人对记者回应，除了青年公寓泊寓，上海万科还计划发售服务式公寓以及家庭式公寓。碧桂园有关方面对记者透漏，5月5日，碧桂园长租公寓将在东莞两店楚进，预计不会与小米有品首次达成协议深度战略合作。

这是时隔万科泊寓合力网易严选后，又一家龙头房企长租跨界合作新零售。此外，碧桂园集团长租经营管理部总经理杨鹏对《国际金融报》记者回应，未来碧桂园想打造出长租城市，这是碧桂园融合新时代的消费市场需求，在全球范围内首次明确提出的概念，通过统合公寓、酒店、写字楼、商业等资源切断上下产业链，引入零售、娱乐、身体健康、上下班、教育等优质社会资源来打造出具备自身特色的长租产品。

可见，进局长出租领域的房企，都在想尽办法提高产品溢价。蒋云峰指出，长租公寓租金水平低于租房市场的平均值租金水平这一点，有其不存在的合理性。“却是从企业角度抵达，如何算数好一笔‘经济账’才是关键。

”蒋云峰说道。

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